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業主必看:物業不讓業主車進小區違法 小區這些車位屬于業主

2019-01-27 19:22:14   點擊:   來源:政法言論
     近幾年小區業主對停車位的需求大幅增加,業主跟物業以及開發商因為小區車位糾紛也屢見不鮮。

     中國不少小區都存在車位糾紛。小區的業主有沒有優先使用車位的權利?小區物業有沒有權利出租或者銷售小區的車位呢?

     在回答這兩個問題之前,我們首先要先弄明白兩件事。小區開發商和小區物業是什么關系?小區的車位分為幾類?每一類車位的產權是怎么歸屬的?

     先看開發商和物業管理公司的關系。據《物業管理條例》第二十四條規定,國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但現實中,不少小區物業管理企業均是由開發商派生出來的,普遍存在“父子關系”。了解到這個現象,我們可以這么理解,在小區的車位上,一般情況下,物業和開發商是利益共同體。當然也不排除,由于某些原因,例如新舊物業管理公司更替時,開發商和物業公司有沖突的情況。

 

       再看小區的車位分為幾類?每一類車位的產權是怎么歸屬的?根據《中華人民共和國物權法》第七十四條,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

建筑規劃內建設的車位

 
 

 

 

 

   通過《物權法》第七十四條規定可以看出,建筑規劃內建設的車位,開發商有權處分。但是如何判斷車位是否屬于建筑規劃內?

   判斷一個車位是規劃內的還是規劃外的,只能依據規劃文件,主要是《建設工程規劃許可證》及其附圖。附圖上標示的車位,是規劃內的車位;附圖上未標示的車位,是規劃外的車位。有的建設項目,規劃報建時尚未設計車位,則可以規劃確定的數量為依據,規劃數量之內的,屬于規劃車位。

 

   只有判斷出車位在規劃內,開發商即有權處分。但對于開發商處分權,法律明確進行限制。

  《物權法》第七十四條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要

 

規劃外建設的車位

   規劃外車位,通常就是占用公共道路、綠化帶等公共區域,進行改造的車位。

 

 

   對于規劃外建設的車位,所有權屬于全體業主。

   開發商在業主共有部分土地修建車位并出售系無權處分。

 
 

 

   那么對于這種車位,是否有權收取管理費?管理費應該如何支配?

    其實,既然屬于全體業主所有,便應該由業主大會進行決定。在這里請注意,是業主大會決定,不是物業管理公司。在實際生活中,一般小區都要收取管理費,這是因為防止外面車輛占用車位,部分業主亂停亂發,導致小區交通擁堵,造成大家生活不便。

    通常收取管理費由物業公司收取,但費用絕不是屬于物業公司,而是屬于全體業主。收取后的用途也要本著取之于民用之于民的原則,其中含前期停車服務設備設施的購置,日常發生的車輛管理人員的人員工資成本、停車系統每月發生電費、維修、維護費用,及對車輛由于碾壓道路、井蓋等小區公共設施所受損壞的維修費用等,如果有剩余利潤則用來補充本小區建設維修資金,由業主大會決定其使用。并且在每一年度末對所收取和發生的費用進行公示。

不買車位,不讓進小區做法是否合理?

 

 

 

   我們首先要看小區的車位屬于哪種性質,如果是開發商的產權車位,小區的業主可以成立業主委員會和物業進行交涉和維權。如果是公攤車位,這類車位所有權屬全體業主共有,根本談不上出租和出售。實踐中,小區一般都有公攤車位,因此,不購買車位,不讓進門的做法顯然不合理。

    最后,筆者提醒大家,對于出現不購買車位,不讓進門的事件,應和物業公司和平交涉,且不能意氣用事,避免發生肢體沖突。

 

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