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贈送面積難兌現 買房頻頻落陷阱

2019-03-26 10:19:27   點擊:   來源:中國消費者報 2019年3月15日
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       “買房送面積”“買100平方米得120平方米”“贈送飄窗面積”,此類宣傳想必大家都聽過,然而真的有這樣天上掉餡餅的好事?廣西省南寧市消費者蘭女士的親身經歷為我們揭開了答案,將飄窗改成落地窗、將陽臺封閉改成房間……開發商擅自更改規劃,導致廣西省南寧市明秀東路一小區交房5年多,300多戶業主至今仍拿不到房產證,蘭女士就是其中一位。
   所謂的“贈送面積”是怎么回事呢?面積從哪里出?真的是開發商“贈送”的嗎?記者采訪專業人士,為我們一一揭開謎底。
   案例
      交房5年辦不下房產證

     “我當年買這套房時,看中的就是開發商的實力,如今交房5年多了,房產證依然是遙遙無期。”南寧市明秀東路一小區B2組團2號樓的業主蘭女士,提起辦房產證就直搖頭。
   蘭女士稱,2011年,她花59.6萬余元購買了該小區的一套房。當時在購房合同中約定,開發商應當在交房后的730個工作日內,為購房人辦好房產證。2013年,蘭女士如愿拿到了新房鑰匙,可交房至今,她并沒有拿到房產證。
   為什么該小區辦不下房產證呢?記者調查了解到,2017年5月19日,南寧市興寧區城市管理綜合行政執法局對該小區開發商開出了一份《行政處罰決定書》(以下簡稱 《決定書》)。《決定書》稱,開發商未按照建設工程規劃許可證的規定來建設該小區“B2組團4期地下室”及B2組團的共12棟樓項目。其中,在地下室項目中增加商鋪面積82.21平方米;B2組團1號樓項目擅自建臺階,硬化架空綠化地面等;B2組團1號樓等12棟樓,將花池改建成陽臺、飄窗改建成落地窗、部分陽臺封閉成房間,改變部分外立面等,以增加建筑面積。
   執法部門責令開發商在收到《決定書》起一個月內自行整改達標,同時處以1718萬余元的罰款。但至今,開發商一直沒有進行整改。“當時開發商宣稱,這里的戶型可以兩房變三房,贈送面積很大,特別合算。”蘭女士說,沖著這一點,他們當初毫不猶豫選擇了該樓盤。交房時,業主們都認為得房率很高,面積沒有一點浪費。誰知道,后來卻遭遇辦房產證難的問題。
   問題
  “贈送”多為噱頭

     開發商經常在廣告中宣稱“買房送面積”“贈送飄窗面積”等等,用來誘惑消費者,很多消費者一動心就簽了購房合同,以為占了大便宜。其實這些“贈送”,有些本來就是業主應得的,有些是開發商更改規劃違建的面積。
   中消協的統計數據顯示,2018年全國消費者組織共受理商品房投訴7924件,消費糾紛主要集中在以下方面:開發商擅自更改規劃,以“贈送面積”吸引消費者,實際交房與效果圖、平面圖、沙盤展示、購房合同等出入較大;開發商虛假宣傳等。
   記者在采訪中發現,近幾年,因為開發商擅自改變規劃導致辦不了房產證,業主狀告開發商的案例激增。住房部門分析稱,尤其是通過“贈送面積”來搶客源是最近幾年開發企業的通病,該做法改變了小區規劃,使得容積率超標,因此常常導致辦證卡殼。
   那么,那些面積真的是開發商贈送的嗎?其實不然,這種做法只是開發商混淆概念,制造的吸引消費者的噱頭。開發商宣傳中所謂贈送的面積,很多時候指的是不計算入專有部位建筑面積的部分,也就是不能計入產權面積的部分。以“贈送”陽臺面積為例,通常被開發商宣稱“贈送半個陽臺”的是那種不伸出外墻立面的陽臺或者內L形的陽臺,這種陽臺按照國家規定只計算一半的產權建筑面積,所以另一半不出現在產權證上的面積就成了開發商口中的“贈送面積”,實際上這本來就是陽臺的一部分,是攤入了房屋的建設成本的,本質上就是消費者花錢購買的房子面積的一部分,根本不屬于贈送。
   此外,開發商還有很多種類的“贈送面積”,諸如贈送首層花園、贈送露臺,都是虛假贈送,消費者是拿不到產權的,而且對于這種辦不了產權證的所謂“贈送面積”,開發商在定價時就已經考慮進去,業主根本就是花錢買贈送。如果開發商未處理好“贈送面積”中涉及到建筑物或者小區公共部分其他業主權益的情況,獲得“贈送”的消費者在享受這些面積空間時,可能侵犯了其他業主的權利還不自知。最典型的就是首層花園,在產權上首層花園通常都屬于全體業主共有,而不是一戶或一層所有。更嚴重的是,如果“贈送面積”是由于開發商擅自更改規劃而產生的,消費者還要面臨辦下不產權證的難題。
   真正的贈送面積應該是能在產權證上體現的,比如產權證上150平方米的房子,開發商只收了140平方米的錢,其余10平方米才算是贈送面積。除此之外,開發商聲稱的“贈送面積”都是非法的,無法取得合法產權。
   開發商在開發過程中擅自更改規劃的,規劃主管部門可以做出責令改正、通報批評或罰款的行政處罰。
   即使該規劃變更已經通過了行政主管部門的審批,仍不能免除其對購房人的民事責任。北京岳成律師事務所余律師指出,當開發商確需變更規劃內容,應當書面征得受影響的購房人的同意,因規劃變更給購房人權益造成損失的,開發商應給予相應的補償。
   觀點
      違約索賠難

     北京盈科律師事務所李云波律師接受記者采訪時表示,開發商變更規劃后,購房人有權要求退房,也有權要求賠償。但《商品房銷售管理辦法》中只規定了購房者有退房的權利,沒有提及對于購房者不愿退房的情況下如何賠償。在實踐中,開發商變更規劃后,買房人雖然受到損失,但并不一定要求退房,《商品房銷售管理辦法》中規定購房人退房的條款屬于權利性質條款而非義務性質條款。購房人可依此條款要求開發商退房,也可放棄此條款賦予的權利,同時援引《合同法》等其他法律規定,主張賠償損失的權利,認為開發商變更規劃后購房人只能主張退房的權利而不能要求賠償的說法顯然是不對的。
   因法律法規沒有具體規定,合同上往往也不會明確約定變更規劃后開發商應當承擔的違約責任的計算方法及承擔方式,因此,購房者因開發商變更規劃所造成的損失往往很難具體界定,損害賠償范圍往往找不到適當的計算標準。針對這一司法難點,李云波律師認為,侵權行為或違約行為造成被侵權人或守約人的損失應當以違約行為造成的財產損失為基礎。
   開發商變更規劃對購房人造成的損失,可以按照開發商因違約而獲得的利益來要求賠償。比如,某開發商因違反規劃要求,擅自將規劃為18層的樓蓋成了19層,其更改規劃而增加的利潤為通過加層獲得的銷售收入減去開發商為加層的投入。
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